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第一卷：香江起风云（1983-1985） 第7章：中环三栋楼 中环德辅道中，香港的心脏地带。1984年初的空气中，弥漫着一种微妙的不安。中英关于香港前途的第二阶段谈判仍在艰难进行，报纸上充斥着各种猜测和“信心危机”的论调。街上行色匆匆的白领们，脸上除了往日的精明，也多了几分对未来的迷茫。 下午三点，陈启明准时出现在德辅道中一栋十二层高、外观略显陈旧的商住楼楼下。楼宇建于六十年代末，外墙的白色马赛克有些已经发黑脱落，但位置绝佳，距离皇后大道中仅一街之隔。 一个穿着不合身西装、面色焦黄、眼神游移的中年男人已经等在那里，正是“刘荣”。他看到陈启明，立刻快步迎上，挤出勉强的笑容，伸出手：“陈生？系我，刘荣。昌哥介绍嘅。” 陈启明与他握了握手，触感湿冷。“刘生，你好。上去睇睇？” “好，好，楼上请。”刘荣连忙引路，进入大堂。大堂昏暗，管理处的阿伯在打瞌睡。电梯是老旧的手拉闸门式，运行起来哐当作响。 刘荣要放售的物业在八楼，是一个约两千平方呎（约186平方米）的整层单位。走出电梯，走廊光线不足。刘荣掏出钥匙，手有些抖，试了两次才打开厚重的木门。 门内景象让陈启明微微蹙眉。单位显然是做贸易公司用途，但此刻一片狼藉。文件散落一地，办公桌椅东倒西歪，电话线被扯断，墙上还挂着一些褪色的锦旗和“鹏程万里”的书法，但玻璃相框已经碎裂。空气里有灰尘和一股淡淡的、未散尽的雪茄烟味。 “之前……之前间公司搬得急，有啲乱。”刘荣搓着手，干笑着解释，额角有细密的汗珠。 陈启明没有接话，缓步走入。他避开地上的杂物，仔细打量着。单位是旧式设计，间隔不算方正，但采光尚可，透过积灰的玻璃窗，能俯瞰德辅道中的街景和远处维港的一角。地板是老旧的花阶砖，天花板有渗水痕迹。装修和家具不值一提，但核心是地点和面积。 “刘生原来做咩生意？”陈启明状似随意地问，手指拂过一张翻倒的办公桌，上面还印着“荣发贸易”的字样。 “小小贸易，咩都做啲……”刘荣眼神闪烁，“最近……最近想转行，同埋细佬（弟弟）想移民去加拿大，所以急住套现。” “移民？”陈启明转过身，看着他，“依家好多人都想走。刘生间公司，似乎唔系搬，系走咗佬（跑路）喔。” 刘荣脸色一白，强笑道：“陈生讲笑啦，点会……” “我唔系差人，亦唔系ICAC。”陈启明语气平淡，却带着压力，“我系来买楼嘅。但买楼都要知间楼干唔干净。刘生，打开天窗讲亮话，呢层楼，同你之前间‘荣发贸易’，有冇手尾（麻烦）未清？有冇差人或者ICAC嘅人上来问过？” 刘荣的呼吸明显急促起来，他掏出手帕擦了擦汗，眼神挣扎。昌哥介绍的买家，果然不是易与之辈。 “……陈生既然问得直接，我都唔瞒你。”刘荣仿佛下了决心，压低声音，“我同之前个拍档，系做……做咗啲电子零件同手表生意，主要对大陆。你知道啦，有啲‘水货’成分。个拍档同警队某个阿Sir（警官）关系好，一直有‘关照’。但最近……最近个阿Sir俾人请去‘饮咖啡’（被ICAC调查）啦！我个拍档第一时间走咗去台湾。我惊牵连到我，所以想快啲卖咗层楼，攞笔钱傍身，睇下形势再决定走唔走。” 果然如此。陈启明心中了然。这正是廉政风暴下典型的“弃产”案例。与贪污警员勾结的公司，在保护伞摇摇欲坠时，负责人仓皇出逃或急于变卖资产套现。 “层楼，你同你拍伙嘅名？”陈启明问。 “系……系公司名下。不过佢（他）走之前，已经签咗授权书俾我，我可以全权处理。”刘荣连忙道。 “按揭呢？” “早年买落，按揭早就供完啦。红簿（房产证）系干净嘅。” “开价几多？” 刘荣报出一个数字：“一百八十万。” 陈启明闻言，轻轻笑了笑，没有说话，只是走到窗边，看着楼下街景。这个价格，在84年初的中环，对于这个面积和楼龄的物业来说，不算离谱，甚至略低于市价，但远未到“恐慌性抛售”的地步。 “刘生，”陈启明没有回头，“如果我冇估错，ICAC请你去个位阿Sir‘饮咖啡’，应该唔系一两日嘅事。风声传开，呢层楼，仲有冇第二个买家敢接？银行会唔会突然call loan（提前收回贷款）？你拖多一个月，可能八十万都冇人问。你话急住套现移民，但似乎……决心未够喔。” 刘荣脸上的汗更多了。陈启明的话句句戳中他的要害。这层楼现在就是个烫手山芋，知情的圈内人不敢碰，怕惹上官非；不知情的外行人，一时也难找到。银行那边，虽然贷款已清，但如果原业主涉及刑事案件，房产也可能被冻结调查。他确实拖不起。 “陈生……你开个价。”刘荣的声音有些发虚。 陈启明转过身，伸出两根手指：“两个选择。第一，一口价，一百二十万，现金交易，律师楼签约，一个月内完成交割。所有手续你搞掂，我只见律师签文件。之后层楼发生任何法律问题，只要唔系产权本身嘅问题，都同我无关，你自己搞掂。” “一百二十万？！砍价都冇咁狠！”刘荣失声道。 “第二，”陈启明不为所动，“我出九十万，但系以‘永利财务咨询公司’名义，同你签一份‘售后返租’合约。我买下楼，但立刻以市场租金七成嘅价格，返租俾你指定嘅一间‘空壳公司’，租约三年。等于你即刻攞到九十万现金，未来三年仲有笔稳定‘租金收入’入你指定账户，帮你扮作仲有生意喺度，方便你向ICAC或者其他人交代。三年后，间‘空壳公司’自然消失，层楼彻底归我。” 刘荣愣住了。第二个方案，价格更低，但设计更精妙。九十万现金到手，同时还有一个持续三年的“经营”假象，可以帮他应付一些调查和视线，为他争取时间安排后路。这显示买家不仅懂行情，更懂他这种人此刻最需要的是什么——不止是钱，还有时间和掩护。 “你……你点保证，三年后唔会……”刘荣迟疑。 “合约写清，租赁方违约，我有权收回物业并追讨欠租。你间‘空壳公司’，只要按时交租（租金我会在楼价里扣返一部分给你做启动资金），就相安无事。三年后，你人早就喺加拿大享福，间公司系生系死，重要咩？”陈启明走近一步，目光平静却带着压迫感，“刘生，我俾你嘅，系一条走得甩、又唔使贱卖资产嘅路。你拖落去，可能连呢条路都冇。諗清楚。” 刘荣脸色变幻，内心剧烈挣扎。最终，对ICAC的恐惧和对尽快脱身的渴望压倒了价格上的不甘。 “我……我要现金。一百二十万，现金交易。”他选择了第一条更干脆但价低的路，他不敢再玩任何花招，只求速离。 “明智。”陈启明点点头，“听日，我会叫律师联络你。准备好所有文件。冇问题嘅话，一周内过数。” 离开那栋旧楼，陈启明没有感到多少兴奋。这只是一道开胃菜。一百二十万，几乎用掉了他外汇投机获利的大部分，但这笔投资是值得的。84年底到85年，受中英联合声明签署（1984年12月）影响，市场信心会短暂恢复，楼市有一波小阳春，这层楼的价值会快速回升。更重要的是，他拥有了在中环核心区的第一处实体资产。 但这还不够。他的目标，是提纲中所写的“中环三栋楼”。 在接下来的两个月里，陈启明以永利押和刚刚收购的德辅道中物业为基点，通过何婉菁逐步建立的、若有若无的信息网，以及昌哥那边传来的零碎消息，像猎豹一样搜寻着目标。 何婉菁展现了出色的能力。永利押重新开业后，她不仅稳住了当铺生意，还利用陈启明提供的资金和思路，以“永利财务咨询”的名义，做了几笔针对小型贸易公司业主的短期周转“投资”，利息合理，手续干净，迅速在街坊和小商人中建立了“救急不救穷”的好名声。更重要的是，通过当铺和财务公司接触的三教九流，她果真收集到不少零碎却有用的信息：哪个潮州帮大佬的夜总会被查了，哪个和警队关系密切的“换钱庄”突然关门，哪个地产公司老板最近频繁约见移民律师…… 陈启明将这些信息与他记忆中的历史相互印证，勾勒出一幅清晰的“洗牌地图”。 他的第二个目标，出现在湾仔。一栋临街的六层高唐楼，业主是一位经营“字花”（非法彩票）和“外围马”的“捞家”，因与已被调查的警队贪污集团关联过深，急于脱手全家移民英国。这栋楼位置不及中环，但面积更大，而且是地铺连上层住宅，有改造潜力。对方开价二百五十万，但风声鹤唳之下，几乎无人敢问津。 这一次，陈启明没有亲自出面，而是通过何婉菁，以“永利财务咨询公司”代表的名义去洽谈。何婉菁冷静、专业且不带江湖气的形象，反而让那位惊弓之鸟般的“捞家”稍微安心。经过一番拉锯，最终以一百六十五万成交，同样要求现金交易，速战速决。 资金开始捉襟见肘。德辅道中物业花了一百二十万，湾仔唐楼一百六十五万，加上给永利押的运营资金和之前的开销，陈启明手头的现金已所剩无几。但他没有停下。 真正的重头戏，是第三个目标——位于皇后大道中与德辅道中之间一条内街的一栋十层高旧式写字楼。这栋楼名叫“联发大厦”，楼龄更老，但位置更核心，占地也更广。业主是一家背景复杂的海外注册公司，实际控制人传闻与已潜逃的“坡豪”吴锡豪贩毒集团残余势力有染，正在被警方和ICAC联合调查。这栋楼是“毒产”，更是“疑产”，寻常买家避之唯恐不及，银行也拒绝提供任何贷款。 昌哥传来的消息是：业主方愿意以“难以置信”的低价出售，只要现金，且买家“不问来历”。 陈启明知道，这才是最大的一块肥肉，也是风险最高的一块。买下它，等于主动踏入一个漩涡。但他看中的不仅是资产本身，更是其背后可能隐含的、与某些尚未完全垮台的灰色势力的联系，以及……测试自己能否在ICAC的雷暴区行走的胆量。 他决定亲自去谈，但做了周密准备。他通过何婉菁那位在政府合署的表亲，间接了解到ICAC对“联发大厦”及其背后公司的调查进度（处于证据收集阶段，尚未采取强制措施）。他又从昌哥处侧面打听，确认了出面处理此事的，是原控制人的一名律师，此人只想拿钱走人，并无意招惹新买家。 谈判地点约在九龙一间偏僻的律师楼。对方代表是一名神色冷漠、措辞严谨的英国律师，代表其客户（一家巴拿马公司）。陈启明这边，只有他孤身一人。 “陈先生，我的客户拥有联发大厦的完整产权，历史清晰，可查册验证。目前售价是……三百万港币。必须一次性付清，以现金或等同于现金的、可立即兑现的银行本票支付。交易完成后，所有法律文件交割清楚，我的客户与此物业不再有任何关系，也不会对物业过往及未来的任何情况负责。这是标准条款。”英国律师将一份厚厚的英文合同草案推过来。 三百万。这个价格，对于皇后大道中旁一栋十层高、面积近三万平方呎的写字楼来说，简直是白菜价。即使是84年低迷的市道，其市价也应在八百万以上。但这三百万，必须是干净的、可立刻动用的现金，且买家要承担所有潜在风险。 陈启明快速浏览着合同，重点查看权责条款和免责声明。合同做得滴水不漏，完全将卖方剥离干净。 “价格可以接受。”陈启明放下合同，“但我需要三天时间筹集现金。同时，我需要带一位我指定的测量师，在交易前对物业做最后一次结构性检查。这很合理。” 英国律师与身旁的助手低声交流几句，点头：“可以。检查必须在本周五前完成，且不能惊动现有租户和管理处。下周一，准备好资金，在这里签署正式合约并完成交割。” “成交。” 走出律师楼，陈启明感到一阵虚脱般的兴奋与紧张交织。三百万，他根本没有。德辅道中物业和湾仔唐楼尚未完成全部手续，无法抵押。他手头能动用的现金不足五十万。 但他有一个计划。一个胆大包天的计划。 他回到永利押，将何婉菁叫进内室。 “我要动用‘永利财务咨询’账上所有的钱，另外，我需要你以最快速度，将德辅道中那层楼，抵押给银行，贷出尽可能多的钱。”陈启明直接下令。 何婉菁震惊地看着他：“抵押刚买的楼？你想做什么？那层楼手续还没完全走完！” “等不及了。有一个机会，皇后大道中，联发大厦，十层，三百万。”陈启明快速将情况说了一遍。 何婉菁听完，脸色发白。“你疯了？那是‘毒楼’！ICAC盯着，银行都不敢碰！三百万现金，我们去哪里找？就算抵押了德辅道中的楼，最多能贷出七八十万，加上我们账上的钱，也不过一百万多一点！缺口近两百万！” “缺口的部分，”陈启明目光灼灼，“我去找昌哥和……丧驹借。” “借贵利？！”何婉菁失声，“那是两百万！利息会吃掉我们！” “不是贵利，是‘投资’。”陈启明纠正她，如同当初纠正她关于“放贷”的说法，“我用联发大厦未来的部分权益和他们合伙。告诉他们，这栋楼洗白之后，价值至少翻倍。他们出钱，我操盘，利润分成。昌哥那边，我可以让出一部分湾仔唐楼的股份。丧驹那边……黄金计划需要启动资金，这栋楼未来产生的租金和增值，可以作为计划现金流的一部分抵押给他。” “他们会信？” “他们必须信。”陈启明语气斩钉截铁，“因为他们知道我能看到他们看不到的机会，能做到他们做不到的事。何小姐，这是赌博，但也是杠杆。用最小的自有资金，撬动最大的资产。廉政风暴是危机，但也是我们这种没有背景、只有胆识和眼光的人，唯一能趁乱起势的机会！错过这次，中环的核心资产，永远不会轮到我们。” 何婉菁看着眼前这个男人，他眼中闪烁着近乎疯狂的光芒，但逻辑却又异常清晰冷静。她知道他很冒险，但他迄今为止所有的冒险都成功了。永利押保住了，债务清除了，第一栋楼买到了…… “如果……如果失败了呢？”她声音干涩。 “那就一切归零，重新来过。”陈启明坦然道，“但如果我们成功拿下联发大厦，加上德辅道中和湾仔的物业，我们就有了‘中环三栋楼’。有了这三栋楼做基底，无论是向银行融资，还是进行下一步的资本运作，我们都有了实实在在的筹码。这不再是投机，这是实业的起点。” 何婉菁沉默了良久。铺子外隐约传来街市的嘈杂声。最终，她抬起头，眼神恢复了惯有的冷静与决断。 “德辅道中楼的抵押，我去谈。财务公司的账，我来调。昌哥那边，我同你一起去。丧驹那边……你自己小心。”她顿了顿，“需要我准备什么文件或方案？” 陈启明看着她，心中泛起一丝难得的暖意和赞赏。“准备一份简单的合伙意向书，列明联发大厦的价值分析、洗白方案（包括可能的翻新、更换管理公司、引入干净租客等）、以及未来三年的现金流预测。不用太复杂，但要让人看到有利可图。另外，湾仔唐楼，我可以让出百分之三十的权益给昌哥，作为他借款的抵押和报酬。” “明白。”何婉菁立刻开始行动。 接下来的三天，是陈启明穿越以来最紧张、最忙碌的三天。他与何婉菁分头行动，游说、谈判、准备文件。昌哥在评估了联发大厦的潜在价值（尽管是毒楼）和陈启明给出的湾仔唐楼股份后，同意以私人名义借出八十万，利息按“行规”但可延期支付，条件是未来联发大厦洗白后，其名下的“财务公司”可以获得大厦的部分物业管理权。 与丧驹的沟通则通过加密电话进行。陈启明没有隐瞒，直接说明了情况，并强调了联发大厦未来稳定现金流对“黄金调包计划”前期准备和后期洗钱的重要性。丧驹在澳门那头沉默了近一分钟，最终沙哑地答应：“我出一百二十万，唔使利息。但系，联发大厦将来三成嘅净收益，归我。另外，黄金计划，你要提前一个月俾我详细方案。” 陈启明同意了。这是高昂的成本，但值得。 周五，测量师低调地检查了联发大厦，确认结构无重大问题。周一，在律师楼，陈启明与何婉菁带着筹集到的三百万现金本票，与卖方律师完成了签约交割。当陈启明在厚厚的产权文件上签下自己名字，并接过那串象征着联发大厦所有权的沉重钥匙时，他的手心微微出汗。 走出律师楼，午后的阳光有些刺眼。何婉菁站在他身边，低声道：“我们现在负债累累，还背着一栋‘毒楼’。” 陈启明握紧了手中的钥匙串，金属的冰凉触感让他格外清醒。他抬起头，看着皇后大道中两旁林立的摩天大厦，那些属于怡和、汇丰、太古的辉煌楼宇。 “很快，”他缓缓说道，声音不大，却带着不容置疑的力量，“很快，就不会是了。” 他知道，真正的战斗才刚刚开始。买下楼只是第一步，如何“洗白”它，如何让它产生价值，如何应对可能随之而来的ICAC调查和江湖恩怨，才是更大的考验。 但此刻，1984年的春天，陈启明站在中环的街头，口袋里揣着三栋楼的钥匙。从铜锣湾的雨夜唐楼，到中环的三栋楼，他用了一年多的时间，完成了资本的原始积累和立足点的建立。 下一个目标，已经在他脑海中清晰浮现——利用手中的资产和先知，撬动更大的资本，切入国际金融浪潮。而这一切，需要一个“智囊”，一个能将他的“预感”和“信息”，包装成具有说服力的“专业报告”的人。 香港的风，继续吹着，带着海的味道，和金钱躁动不安的气息。陈启明转身，与何婉菁汇入中环熙攘的人流。他们的身影很快消失在高楼大厦的阴影与阳光交织的街道上，如同两滴水，融入了这片即将被他们搅动起更大波澜的汪洋。